ในรอบสิบปีที่ผ่านมา ย่านทรงวาด เจริญกรุง และตลาดน้อย เปลี่ยนหน้าไปโดยสิ้นเชิง ตึกแถวที่เคยปิดตายกลายเป็นคาเฟ่ที่คนต่อคิว เป็นแกลเลอรี เป็นโฮสเทลที่ลูกค้าจองข้ามเดือน เป็นออฟฟิศของสตูดิโอออกแบบ สิ่งที่น่าสนใจคือคนที่ลงมือส่วนใหญ่ไม่ใช่เจ้าของเดิม แต่คือคนรุ่นใหม่และนักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาเช่าหรือซื้อต่อจากตระกูลที่ย้ายออกไปอยู่หมู่บ้านจัดสรรเมื่อยี่สิบสามสิบปีก่อน นี่คือการโอนมูลค่าครั้งใหญ่ที่เกิดขึ้นเงียบ ๆ และคนที่ขายไปแทบไม่มีใครรู้ตัวว่าขายอะไรไป
ตึกแถวเป็นแบบอาคารที่ฉลาดมาตั้งแต่เกิด หน้ากว้างมาตรฐานราวสี่เมตร ลึกสิบสองถึงยี่สิบเมตร ชั้นล่างค้าขาย ชั้นบนอยู่อาศัย มันคืออาคารที่หาเงินให้เจ้าของได้ตั้งแต่วันแรกที่สร้างเสร็จ คนรุ่นอากงอาม่าสร้างเนื้อสร้างตัวด้วยสูตรนี้กันทั้งประเทศ อยู่บนร้าน ลูกโตในร้าน กิจการกับครอบครัวหายใจอากาศเดียวกัน ต้นทุนการเดินทางเป็นศูนย์ และรายได้กับที่อยู่อาศัยอยู่ในสินทรัพย์ก้อนเดียว
แล้วเกิดอะไรขึ้นถึงทิ้งกันทั้งรุ่น คำตอบคือนิยามความสำเร็จเปลี่ยน ในยุคที่บ้านจัดสรรและรถยนต์ส่วนตัวเป็นสัญลักษณ์ของชนชั้นกลางที่ขยับฐานะ การอยู่บนร้านค้ากลายเป็นภาพของคนที่ยังไปไม่ถึงไหน ครอบครัวจีนรุ่นสองรุ่นสามที่ส่งลูกเรียนมหาวิทยาลัยแล้ว ต้องการบ้านที่มีรั้วมีสนามหญ้าเพื่อพิสูจน์ว่าไปถึงแล้ว การย้ายออกจากตึกแถวจึงเป็นการตัดสินใจทางสังคมมากกว่าทางเศรษฐกิจ และในเวลานั้นมันสมเหตุสมผลของมัน
มูลค่าที่แท้จริงของตึกแถววันนี้อยู่ใต้ตึก คือที่ดินติดถนนในทำเลที่เมืองโตมาถึงแล้ว ย่านเก่ามีของที่โครงการใหม่เนรมิตไม่ได้ ทางเท้าที่เดินได้จริง ร้านที่เปิดมาสองสามรุ่น เพื่อนบ้านที่อยู่มาก่อนเรา และความหนาแน่นของชีวิตที่ทำให้ธุรกิจเล็ก ๆ อยู่รอด สิ่งเหล่านี้คือสิ่งที่ผังเมืองทั่วโลกพยายามสร้างขึ้นใหม่ด้วยงบมหาศาลภายใต้คำว่า mixed-use และ walkability ทั้งที่ย่านเก่าของเรามีมันอยู่แล้วโดยไม่ต้องออกแบบ
การบ้านของคนที่จะเข้าเกมนี้มีจริงและหนัก ตึกอายุห้าสิบปีมาพร้อมระบบไฟที่ต้องเดินใหม่ทั้งหลัง ความชื้นที่วิ่งผ่านผนังร่วมกับเพื่อนบ้าน โครงสร้างที่ต้องให้วิศวกรตรวจก่อนคิดจะทุบอะไร และปัญหากรรมสิทธิ์ที่บางคูหาตกทอดกันมาสามรุ่นจนมีเจ้าของร่วมสิบกว่าคน งบรีโนเวทจริงมักแซงตัวเลขที่ตั้งไว้ตอนแรกอย่างมีนัยสำคัญ คนในวงการที่ทำงานนี้บ่อยจะบอกตรงกันว่าให้เผื่อไว้อีกอย่างน้อยสามสิบเปอร์เซ็นต์ และเผื่อเวลาอีกเท่าตัว
ยังมีข้อจำกัดเชิงกายภาพที่แก้ไม่ได้ด้วยเงิน ตึกแถวมีหน้าต่างแค่สองด้าน คือด้านหน้ากับด้านหลัง ห้องกลางตึกจึงมืดและอับโดยธรรมชาติ วิธีแก้ที่สถาปนิกใช้กันคือเจาะช่องแสงจากหลังคาลงมาเป็นโถงกลาง หรือตัดพื้นบางส่วนออกเพื่อทำ void ให้แสงและอากาศไหลลงมาถึงชั้นล่าง ทั้งสองวิธีแลกด้วยพื้นที่ใช้สอยที่หายไป ซึ่งเป็นการแลกที่คุ้มเสมอในประสบการณ์ของงานที่ทำมาดี ห้องมืดสิบตารางเมตรมีค่าน้อยกว่าโถงแสงที่ทำให้ทั้งตึกอยู่ได้
ในแง่การลงทุน สิ่งที่ควรดูก่อนราคาคือความสามารถของย่าน ไม่ใช่ความสวยของตึก ตึกสวยในย่านที่ไม่มีคนเดินคือภาระ ส่วนตึกโทรมในย่านที่มีชีวิตคือโอกาส ตัวชี้วัดที่เราใช้เวลาไปดูของจริงคือไปเดินย่านนั้นสามช่วงเวลา เช้าวันธรรมดา เย็นวันธรรมดา และบ่ายวันอาทิตย์ ถ้าทั้งสามช่วงมีคนเดินอยู่ด้วยเหตุผลต่างกัน ย่านนั้นมีพื้นฐานจริง ถ้ามีคนเฉพาะช่วงเดียวเพราะร้านดังร้านเดียว นั่นคือความเสี่ยงที่ผูกกับร้านนั้น ไม่ใช่กับย่าน
ข้อสรุปของเราคือตึกแถวเป็นสินทรัพย์ที่ตลาดไทยยังตีราคาต่ำกว่าที่ควร เมื่อเทียบกับสิ่งที่มันให้ ในเมืองที่ที่ดินกลางเมืองหมดลงทุกปี อาคารที่อยู่ได้ ทำงานได้ และค้าขายได้ในหลังเดียว คือแบบบ้านที่ตอบโจทย์การทำงานยุคนี้มากกว่าที่หน้าตาเก่า ๆ ของมันบอกครับ และสำหรับใครที่ครอบครัวยังถือคูหาไว้อยู่ นี่คือช่วงเวลาที่ควรคำนวณให้ดีก่อนตัดสินใจขาย เพราะสิ่งที่กำลังจะขายไม่ใช่ตึกเก่า แต่คือตำแหน่งในเมืองที่ซื้อคืนไม่ได้อีกแล้ว
