“ค่าเช่าคือเงินทิ้งเปล่า ผ่อนบ้านยังได้บ้าน” ประโยคนี้ฝังในหัวคนไทยแน่นกว่าสูตรคูณ และมันจริงเพียงครึ่งเดียว ครึ่งที่หายไปคือรายการค่าใช้จ่ายที่คนซื้อบ้านจ่ายไปโดยไม่ได้อะไรกลับมาเป็นทรัพย์สินเลยสักบาท ดอกเบี้ยที่จ่ายในช่วงต้นของสัญญา ค่าส่วนกลางทุกเดือน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าประกันอัคคีภัย ค่าโอน ค่าจดจำนอง และค่าซ่อมบำรุงที่งอกขึ้นตามอายุอาคาร รายการเหล่านี้คือค่าเช่าในอีกรูปแบบหนึ่ง เพียงแต่ไม่มีใครออกใบเสร็จรวมมาให้ดูเป็นก้อนเดียว
รายการที่ใหญ่ที่สุดและมองไม่เห็นที่สุดคือดอกเบี้ยช่วงต้น สินเชื่อบ้านคิดดอกเบี้ยจากเงินต้นคงเหลือ ในช่วงปีแรก ๆ ของสัญญาสามสิบปี เงินที่จ่ายเข้าไปแต่ละงวดจึงเป็นดอกเบี้ยเสียส่วนใหญ่ และเป็นเงินต้นเพียงส่วนน้อย คนผ่อนบ้านห้าปีแรกแล้วขายต่อ มักตกใจเมื่อเห็นว่าเงินต้นลดไปน้อยกว่าที่คิดมาก นี่ไม่ใช่ความไม่เป็นธรรมของธนาคาร มันคือคณิตศาสตร์ของสินเชื่อ แต่มันควรอยู่ในสมการตอนที่เราคำนวณว่าเช่ากับซื้ออันไหนคุ้มกว่า
อีกรายการที่คนลืมคือต้นทุนค่าเสียโอกาสของเงินดาวน์ เงินก้อนที่วางไปเป็นเงินดาวน์ถ้าไม่ได้วาง มันก็ทำงานของมันได้ในสินทรัพย์อื่น ผลตอบแทนที่เสียไปตรงนั้นคือต้นทุนจริงที่ต้องนับ ในทางกลับกัน คนที่เช่าแล้วเอาส่วนต่างไปใช้จ่ายจนหมด ก็ไม่ได้อยู่ในสมการนี้เหมือนกัน เพราะการเช่าอย่างมีฝีมือต้องมีวินัยการลงทุนกำกับ ไม่งั้นคำว่าเช่าแล้วเอาเงินไปลงทุนก็เป็นเพียงทฤษฎีที่ไม่มีใครทำ
วิธีคิดที่ยุติธรรมกว่าการท่องสูตรคือเทียบของจริงทีละคู่ในทำเลเดียวกัน ค่าเช่าห้องแบบที่เราอยากอยู่จริง เทียบกับภาระรายเดือนทั้งหมดของการเป็นเจ้าของห้องเดียวกัน โดยนับให้ครบทั้งค่างวด ค่าส่วนกลาง ภาษี ประกัน และเงินสำรองค่าซ่อม แล้วดูส่วนต่าง ในหลายทำเลของกรุงเทพฯ ส่วนต่างนี้เป็นบวกสำหรับฝั่งเช่าอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดใจกลางเมืองที่ราคาขายวิ่งเร็วกว่าค่าเช่ามานานหลายปี
สิ่งที่คนเช่าได้เพิ่มแล้วไม่มีใครตีราคาคืออิสรภาพ ย้ายตามงานได้ภายในหนึ่งเดือน ทดลองอยู่ย่านใหม่ได้ทุกปี ไม่ต้องแบกความเสี่ยงของตัวอาคาร ไม่ต้องลุ้นว่าอีกสิบปีทำเลนี้จะยังใช่ ในช่วงชีวิตที่อาชีพยังไม่นิ่งหรือครอบครัวยังไม่ลงตัว ความคล่องตัวมีมูลค่าเป็นตัวเงินจริง คนที่ซื้อบ้านเร็วเกินไปแล้วต้องขายขาดทุนเพราะย้ายงาน คือกรณีที่เจอบ่อยกว่าที่ใครยอมเล่าให้ฟัง
ฝั่งการซื้อชนะขาดในเกมยาวและควรพูดให้ครบเช่นกัน วันที่ผ่อนหมดคือวันที่ต้นทุนที่อยู่อาศัยของเราลดลงเหลือแค่ค่าส่วนกลางกับค่าซ่อม ในขณะที่ค่าเช่าขึ้นตามเงินเฟ้อไปเรื่อย ๆ ตลอดชีวิต สำหรับคนที่อยู่ยาวเกินสิบห้าปีขึ้นไปในที่เดียว การซื้อมักชนะด้วยตัวเลข และสำหรับคนที่ต้องการรากมากกว่าผลตอบแทน มันชนะด้วยเหตุผลที่ตัวเลขวัดไม่ได้ตั้งแต่ต้น
คำตอบของเราจึงไม่ใช่ฝั่งไหนถูก แต่เป็นคำถามสามข้อที่ต้องตอบก่อน ชีวิตอีกห้าปีข้างหน้านิ่งแค่ไหน วินัยการเงินของเราจริงแค่ไหนเมื่อไม่มีค่างวดมาบังคับ และบ้านสำหรับเราคือทรัพย์สินหรือคือราก ตอบสามข้อนี้ตรง ๆ แล้วตัวเลือกจะเลือกตัวมันเองครับ สิ่งที่ไม่ควรทำอย่างเดียวคือซื้อเพราะกลัวคำครหาว่าอายุเท่านี้แล้วยังไม่มีบ้าน เพราะนั่นคือการตัดสินใจทางการเงินก้อนใหญ่ที่สุดในชีวิต ด้วยเหตุผลที่เป็นของคนอื่น
