ในตลาดบ้านมือสองมีสินค้ากลุ่มหนึ่งที่เราเรียกเล่น ๆ ว่าของดีร้านลึก คือบ้านในหมู่บ้านจัดสรรรุ่นที่ขายกันเมื่อราวสามสิบปีก่อน โครงการยุคที่ที่ดินยังถูกพอให้แปลงละหกสิบถึงร้อยตารางวาเป็นเรื่องปกติ ถนนในโครงการกว้างพอให้รถสวนกันได้สบาย ระยะร่นระหว่างบ้านเหลือเฟือ และต้นไม้ที่เจ้าของบ้านรุ่นแรกปลูกไว้ วันนี้โตเป็นร่มเงาคลุมทั้งซอย
สิ่งที่ตลาดตีราคาต่ำเกินไปคือตัวแปรที่ซื้อด้วยเงินไม่ได้ อย่างแรกคือต้นไม้ ต้นจามจุรีหรือประดู่อายุสามสิบปีให้ร่มเงาที่ลดอุณหภูมิรอบบ้านได้จริงและวัดได้ โครงการเปิดใหม่ต่อให้ตั้งงบภูมิทัศน์สูงแค่ไหน ก็ทำได้แค่ปลูกไม้ล้อมที่ต้องรอไปอีกสิบปีกว่าจะให้ร่มเท่ากัน อย่างที่สองคือเนื้อสังคม เพื่อนบ้านที่อยู่กันมายี่สิบสามสิบปี รู้จักกันทั้งซอย ยามที่จำรถได้ทุกคัน ความปลอดภัยแบบนี้เกิดจากเวลาล้วน ๆ โครงการใหม่ที่ผู้อยู่อาศัยครึ่งหนึ่งเป็นนักลงทุนปล่อยเช่า ต้องรออีกสิบปีกว่าจะเริ่มมีอะไรแบบนี้
อย่างที่สามที่คนมองข้ามคือตำแหน่งในเมือง โครงการยุค 90 จับจองที่ดินก่อนใคร หลายแห่งจึงอยู่ในตำแหน่งที่วันนี้ถือว่าใกล้เมืองกว่าโครงการเปิดใหม่ในระดับราคาเดียวกัน เมืองขยายออกไปรอบตัวมันตลอดสามสิบปี ทำให้บ้านที่ตอนซื้อถือว่าไกล วันนี้กลายเป็นทำเลชั้นกลางที่มีรถไฟฟ้าหรือทางด่วนผ่านใกล้กว่าที่คนคิด
การบ้านของบ้านกลุ่มนี้คือสังขาร และมันเป็นการบ้านที่หนักจริง หลังคาถึงรอบต้องรื้อกระเบื้องและเปลี่ยนแป ระบบท่อประปาและระบบไฟหมดอายุพร้อมกันทั้งหลัง ฝ้าเพดานยิปซัมที่โดนน้ำรั่วมาหลายปี และบางหลังมีปัญหาโครงสร้างจากการต่อเติมของเจ้าของเดิมที่ทำโดยไม่มีวิศวกร ตัวเลขที่คนในวงการใช้กันคือเผื่องบรีโนเวทไว้ราวยี่สิบถึงสามสิบเปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อสำหรับบ้านสภาพกลาง ๆ และมากกว่านั้นถ้าต้องรื้อระบบทั้งหมด
ยังมีความเสี่ยงอีกข้อที่ต้องตรวจก่อนซื้อ คือสุขภาพของนิติบุคคลหมู่บ้าน โครงการยุคนั้นจำนวนมากมีปัญหาการจัดเก็บค่าส่วนกลาง เมื่อคนไม่จ่าย ส่วนกลางก็ทรุด สระว่ายน้ำร้าง ไฟถนนดับ รปภ. ลดจำนวน แล้วบ้านที่เหลือก็ราคาตกตามกันไปทั้งโครงการ วิธีตรวจง่ายที่สุดคือขอดูงบการเงินของนิติบุคคลย้อนหลังสามปี และเดินดูพื้นที่ส่วนกลางในวันธรรมดาตอนเย็น ถ้าไฟติดครบและสนามมีคนใช้ แปลว่าระบบยังทำงาน
เมื่อบวกลบทุกอย่างแล้ว สมการมักยังเป็นบวกสำหรับคนที่รู้ว่ากำลังซื้ออะไร ราคาต่อตารางวาของบ้านกลุ่มนี้ต่ำกว่าโครงการใหม่ในย่านเดียวกันอย่างชัดเจน ที่ดินได้ผืนใหญ่กว่าเป็นเท่าตัวในหลายกรณี และเงินที่ใส่ลงไปในการรีโนเวทเป็นเงินที่เราควบคุมได้ว่าจะใช้กับอะไร ต่างจากการซื้อบ้านใหม่ที่จ่ายไปกับสเปกที่ผู้พัฒนาเลือกให้ทั้งหมด
คำแนะนำที่ตรงที่สุดของเราคือ ใครที่กำลังเดินดูแต่โครงการเปิดตัว ให้เผื่อเวลาไว้เลี้ยวรถเข้าหมู่บ้านที่ต้นไม้สูงกว่าหลังคาสักสองสามแห่งครับ ตลาดตรงนั้นเงียบกว่ามาก ไม่มีเซลส์ ไม่มีของแถม ต้องหาข้อมูลเอง แต่ของดีซ่อนอยู่เยอะกว่า และคนที่ได้เปรียบในตลาดแบบนี้คือคนที่มีตาช่างหรือกล้าจ้างช่างไปตรวจก่อนตัดสินใจ
