ในเยอรมนีและสวิตเซอร์แลนด์ สัดส่วนคนที่เป็นเจ้าของบ้านที่ตัวเองอยู่ต่ำที่สุดในกลุ่มประเทศพัฒนาแล้ว เยอรมนีมีผู้เช่าราวครึ่งประเทศ ส่วนสวิตเซอร์แลนด์มีสัดส่วนผู้เช่าสูงกว่านั้นอีก และเป็นชาติที่คนเช่าบ้านมากที่สุดชาติหนึ่งในโลกตะวันตก ประเด็นคือคนเหล่านั้นไม่ได้จนเกินกว่าจะซื้อ หลายคนเป็นวิศวกร แพทย์ อาจารย์มหาวิทยาลัย ที่เลือกเช่าไปตลอดชีวิตอย่างสบายใจและไม่รู้สึกว่าตัวเองล้มเหลว ภาพนี้ขัดกับสามัญสำนึกไทยแรงพอที่ควรจะถามว่าเขารู้อะไรที่เราไม่รู้
คำตอบอยู่ที่โครงสร้าง ไม่ได้อยู่ที่นิสัยหรือค่านิยม ประเทศเหล่านี้มีกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าที่แข็งแรงมาก สัญญาเช่าที่พักอาศัยมักไม่มีกำหนดสิ้นสุด เจ้าของจะบอกเลิกสัญญาต้องมีเหตุที่กฎหมายรับรอง การขึ้นค่าเช่าอยู่ภายใต้กรอบที่กำกับไว้ ไม่ใช่ขึ้นตามใจตลาด และผู้เช่ามีสิทธิ์แต่งบ้าน ทาสี เปลี่ยนครัว ได้ในระดับที่คนไทยฟังแล้วตกใจ เมื่อการเช่ามั่นคงถึงระดับนี้ เหตุผลใหญ่ที่สุดของการซื้อบ้าน คือความมั่นคงของที่อยู่ ก็เบาลงทันที
ผลที่ตามมาคือเงินก้อนที่ไม่ต้องจมกับบ้านถูกปล่อยไปทำงานที่อื่น ในกองทุน ในธุรกิจ ในการศึกษาของลูก ความมั่งคั่งของครัวเรือนจึงเดินอีกเส้นทางหนึ่งที่ให้ผลไม่ได้แพ้กัน และในบางช่วงเวลาก็ให้ผลดีกว่าด้วยซ้ำ นักเศรษฐศาสตร์ที่ศึกษาเรื่องนี้ชี้ว่าการที่ครัวเรือนหนึ่งเอาความมั่งคั่งเกือบทั้งหมดไปกระจุกไว้ในสินทรัพย์ชิ้นเดียวที่ขายยากและผูกกับทำเลเดียว เป็นการกระจายความเสี่ยงที่แย่มากในทางการเงิน เพียงแต่เราไม่เคยมองบ้านแบบนั้นเพราะมันมีความหมายทางใจซ้อนอยู่
ย้อนกลับมาบ้านเรา ภาพกลับด้านเกือบสมบูรณ์ สัญญาเช่ามาตรฐานอยู่ที่หนึ่งปี เจ้าของขอคืนพื้นที่ได้เมื่อครบสัญญา ขึ้นค่าเช่าได้ตามที่ตกลงใหม่ ผู้เช่าจะตอกตะปูยังต้องขออนุญาต และไม่มีหลักประกันว่าปีหน้าจะยังได้อยู่ที่เดิม ในสนามแบบนี้ การเช่าจึงเปราะจริง และคำสอนว่าต้องมีบ้านของตัวเองก็สมเหตุสมผลอย่างยิ่งในบริบทของมัน เพราะโฉนดคือกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าฉบับเดียวที่คนไทยซื้อหาได้ด้วยตัวเอง
จุดที่เราคิดว่าคนไทยควรเห็นให้ชัดคือเราไม่ได้เลือกซื้อบ้านเพราะเราฉลาดกว่าคนเยอรมัน เราซื้อเพราะเราไม่มีทางเลือกที่ปลอดภัยเท่ากัน และนั่นแปลว่าต้นทุนของการที่ระบบเช่าของเราอ่อนแอ ไม่ได้ตกที่ผู้เช่าอย่างเดียว มันตกที่ทั้งเศรษฐกิจ เพราะครัวเรือนไทยจำนวนมากแบกหนี้บ้านระยะยาวเกินความจำเป็น ในขณะที่ความคล่องตัวในการย้ายตามงานลดลง คนติดอยู่กับบ้านที่ผ่อนไม่หมดในจังหวัดที่ไม่มีงาน คือปัญหาที่ประเทศที่มีระบบเช่าแข็งแรงไม่ค่อยเจอ
ข้อเสนอที่ปฏิบัติได้สำหรับคนทั่วไปมีสองระดับ ระดับส่วนตัวคือถ้าจะเช่า ให้เช่าอย่างมีฝีมือ คือเจรจาสัญญาระยะยาวตั้งแต่ต้น ขอสิทธิ์ในการปรับปรุงเป็นลายลักษณ์อักษร และที่สำคัญที่สุดคือลงทุนส่วนต่างระหว่างค่าเช่ากับค่าผ่อนอย่างมีวินัยจริง ถ้าไม่ทำข้อสุดท้าย การเช่าจะกลายเป็นเงินทิ้งเปล่าตามที่คำสอนเก่าบอกไว้จริง ๆ ระดับสังคมคือเรื่องนี้ควรเป็นวาระนโยบาย เพราะกฎหมายเช่าที่แฟร์ขึ้นจะเพิ่มทางเลือกให้คนรุ่นถัดไปมหาศาลโดยไม่ต้องใช้งบประมาณรัฐเลยสักบาท
คำถามว่าเช่าหรือซื้อ จึงเป็นคำถามว่าเราอยากอยู่ในสังคมแบบไหนมากกว่าที่จะเป็นคำถามทางการเงินส่วนบุคคลครับ และตราบใดที่โครงสร้างยังเป็นแบบนี้ การซื้อก็ยังเป็นคำตอบที่ถูกสำหรับคนส่วนใหญ่ในบ้านเรา เพียงแต่ควรซื้อโดยรู้ว่าเรากำลังจ่ายแพงเพื่อชดเชยสิ่งที่ระบบไม่ให้
